去库存日见成效，太原商品房开始去库存

近日，太原市房管局发布权威数据，目前太原商品房累计1414万平方米，去化周期缩短至11.7个月，房价基本稳定。

库存去化周期不到一年

衡量库存压力有一个很重要的指标——库存去化周期，这个指标也叫做“存销比”，存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值。这一指标反映了市场供求关系的变化。因此，城市的房价走势也与存销比有着很密切的联系。当存销比下降，意味着库存呈下降态势这个城市房价的上涨压力会持续增加;反之，库存持续增加，城市房价上涨乏力。

早期，人们通过购买房地产进行投资，房地产价格快速上涨。自从2011年开始，房地产行业进行限购、限贷等调控后，也随之引发了楼市库存积压问题。此前，住建部曾提到，商品住宅方面“去库存”视情况而定实行一段时间，而非住宅方面，如商业营业性用房、库房等其他商品房，仍要去库存。“去库存”是为了摆脱房地产行业的困境，当房地产行业库存减少到合理值时，“去库存”举措就会停下来。

记者从太原市房管局获悉，从去年开始，太原商品房库存逐月出现下降，进入去年第三季度，去库存进入快车道，企稳向好的态势日渐明显。当时数据显示，商品住房消化后周期在5月份时缩短至8个月。随着众多知名品牌房企的新入市项目开盘，市场竞争更加激烈，成交表现强劲。

住宅成交均价7500多元

根据中国指数研究院百城价格指数统计，最近5年，从2011年11月至2016年11月，太原房价涨幅控制在2成之内，跑输CPI。2011年11月，太原平均房价为6017元/平方米，而2016年11月，太原平均房价为7227元/平方米。这意味着，过去的五年中，太原房价上涨乏力，去库存一直是房地产行业的主要任务。

而据太原市房管局发布的数据，去年太原城区新建商品房均价为8065.37元/平方米，同比下降1.09%;住房成交价格7526.45元/平方米，同比增长1.33%。这一波动幅度可见太原房价维持在一个相对稳定的范围。

业内人士表示，太原房价多年涨幅缓慢，主要原因之一就是供应量充足。近几年，太原进行大规模城中村整体改造，中心城区入市新房源体量可观。另外，由于历史原因，太原市场上存在着不少私下买卖的小产权房房源。因此，虽然从官方统计数据上看，太原商品房供应量并不特别高，但实际上库存消化周期慢则能反映这一现象。

商品用房供应减少

住宅成交活跃度有明显改善，但太原的商业性用房库存形势仍然严峻。记者从太原市房管局获悉，太原市的房地产库存还存在区域性、结构性矛盾，“三县一市”库存高，大户型住宅和商业办公用房消化慢。

从2015年开始太原市商业、写字楼市场成交放缓、库存高企。从供求及价格走势来看，市场供应大于需求，成交后一路走低，同时，成交价格也波动下滑，整体市场处于低活跃状态。太原克而瑞机构负责人牛佩华介绍，太原商业项目操作模式相似，主要是销售型为主，产品同质化，无差异点，各个项目都在寻求去化突破点。记者走访市场了解到，一些项目为了去化，选择走“改公寓”的途径，减小户型面积，针对中小企业为代表的顾客群;还有部分项目改变运营模式，运营联合办公型产品。

对此，太原市房管局相关负责人称，今年太原市将着重去库存、防风险，加强引导房地产发展，确保实现房地产库存处于合理区间，房价基本保持平稳的目标。

延伸阅读：

1.何谓去库存?

中金公司将库存及去库存化分成两类，即狭义库存和广义库存，相应地有狭义去库存化和广义去库存化。中金报告指出，狭义去库存化仅指降低产品库存水平，譬如企业降低原材料库存，这一点可能较快实现。广义去库存化，即消化过剩产能的过程不会很快结束，投资过度和消费不足，使得消化过剩产能要比狭义的去库存化更长期、更痛苦。

2.为何要去库存?

用国家优惠的政策、福利来实现减少房产的库存，提高流动资金。把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展。进一步用足用好住房公积金。继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例。实现公租房货币化，通过市场筹集房源，政府给予租金补贴。改进房地产调控方式，促进房地产企业兼并重组。进一步落实地方调控的主体责任，实施分城施策、分类调控。