租房市场抢食 公寓盘有点怵

继允许“商改租”后还可以“隔断出租” 发展商更瞄上开发长租公寓进行资产运营

今年年初，政府工作报告中首次提出“建立租售并举的住房制度”。到底何为“租售并举”？日前有了答案。5月4日，国务院常务会议就培育住房租赁市场提出意见，首次提出“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”。5月6日，中国住房和城乡建设部副部长陆克华表示，将出台六条措施培育和发展住房租赁市场，“允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租”，政策支持力度之大可见一斑。

住房租赁市场的规模化发展将迎来新的投资机会，但租赁房源的增加或会使商业公寓的投资收益承压。

专题文/图：广州楼盘日报记者刘丽琴

随着具体政策的出台，“租售并举”的去库存思路已相当清晰，把租赁市场的培育和发展放到与房屋买卖市场同等重要的地位，可谓有史以来第一次。

国家统计局最新数据显示，截至3月末，全国商品房待售面积7.35亿平方米，其中，住宅待售面积减少652万平方米，办公楼待售面积减少40万平方米，商业营业用房待售面积增加117万平方米。从全国来看，目前商业项目的去库存周期远远大于住宅等物业。根据易居研究院智库中心提供的测算数据，相比住宅类的去化周期18个月以下，商业用房项目的去库存周期则超过36个月。

事实上，把写字楼改成公寓出租或出售，产权仍是商业性质的做法在广州等城市早已存在多年，尤其是在限购政策施行后，不限购不限贷的商业公寓更是大行其道，成为没有购房名额者参与楼市投资的选择。从新政策来看，更多的是为了增加租赁房源，商改租后只是用于租赁而非出售，因此对一开始就规划成用于出售的公寓而言影响不大。

但从发展商角度来看，改售为租后资金回笼慢，估计不会出现大量改售为租，但对部分去化难度较大的项目，比如部分郊区的社区商业，招商难度较大、运营困难，可以考虑进行商改租。此外，一些已建成的闲置写字楼，因为有政策优惠，改成公寓对外出租成本会更低，或能走出困境。

“大鳄”瞄上长租公寓

在去库存的大环境下，加上进入新常态下的经济背景，目前地产行业出现利润下滑，转型需求迫切，而在房企的转型道路上，长租公寓日益受宠。从5月1日起，我国营改增试点全面实施，新增不动产纳入抵扣范围，持有商业物业，房企的利润率会因为税负降低而提升。业内人士表示，此次允许将商业用房改为租赁住房政策出台，或将促使更多房企发展长租公寓业务。

2014年，雷军投资了广州的“YOU+”国际青年社区，一下子令长租公寓火起来了，目前，长租公寓已被各路“大佬”盯上，国内主要连锁酒店品牌如铂涛集团、华住、住友、如家等都纷纷杀入公寓市场，开展各种长租公寓业务。在广州，除了“YOU+”公寓，还有“窝趣”、“寓米”等各种公寓品牌。越来越多发展商也参与到其中，万科集团在业绩发布会上宣布其长租公寓已开业超1000间，此外还有超过20000间正在筹备开业，万科的目标是在2017年拥有15万间长租公寓。

业内人士表示，相对于住宅开发的利润，长租公寓的利润看起来并不起眼，但长租公寓背后的存量资产运营的价值、长租公寓稳定的现金流衍生出的金融价值正逐渐受到重视。目前针对长租公寓业轻资产化的金融正在爆发，有将租客一年租金打包的租约证券化，有将公寓项目整体打包的房产资产化，通过资本市场变现回笼资金，同时，优质物业的升值潜力也会带来可观的回报。

值得注意的是，无论是出租房隔断，还是商业用房转为按居民水电收费的租赁用房，这些新增的房源未来不可避免地会与现有商用性质的公寓物业产生竞争。对于水电费和管理费较高的商业公寓来说，要么降低租金，要么提供更好的软硬件服务，对于投资者而言，须未雨绸缪考虑到市场变化可能带来的影响。

视点“间房”规则宜早定

谨防房中房乱象起

据住建部的数据，目前通过市场租赁解决居住的总人口达到1亿人以上，年租金已经突破1万亿元，这意味着租赁市场是一个巨大的市场。由于缺少中小户型供给，青年人、城市新移民只能选择合租，比例高达50%。就在不少城市还在治理群租、房中房的时候，住建部忽然提出“允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租”的政策，还是有点让人感到意外。此前，不少业主为了多收租金而改造房屋，随意改造排污管道、增加洗手间、改动房屋承重结构，由此产生很多消防和房屋安全隐患，相关部门只要接到对这些房中房的举报，都会严厉查处。而“允许改造后按间出租”的政策出来后，不少人担心会带来房屋安全、邻里纠纷等各种隐患。

克而瑞广州首席分析师肖文晓表示，新政对于增加租赁市场的房源供应，特别是增加最为紧缺的小户型供应有重要的意义。近年来，开发商开发的小户型越来越少，以至于租赁市场上最大的需求“单身公寓”只能依靠商用性质的公寓和城中村来解决，但前者往往租金较高，后者则居住环境较为恶劣，为了满足“夹心阶层”的需求，衍生了房中房的改造乱象，此次新政对这两方面的矛盾都有积极的回应。

不过，再好的政策如果没有配套措施和细则，那也是一句空话，反而可能会使房屋出租市场大乱，可能会使一些人利用政策对出租房乱“隔断”。因此，住建部须尽快研究制定现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准，单间最多居住人数等办法，同时明确小单间的水、电、气等安装和使用规定，确保房屋居住安全。同时，各地要切实加强对这一类行为的监管，规范住房私自改造出租行为。记者刘丽琴

楼市新观点“能受到新兴产业人群欣赏的才是好房子”

“为什么最好的房子在广州”文化讲坛在侨鑫·汇悦台举行，文化界、建筑界的知名专家与房地产界的专家齐集，探讨广州最好的房子需具备哪些要素。北京楼盘大学著名教授张颐武表示，好房子的标准，即最好的品质，生活安宁舒适。洛杉矶艺术中心设计学院教授王受之认为，广州一直不缺好房子，现在的好房子必须满足地段的性，同时受到新兴产业人群的欣赏，需要新的消费者，新的消费心态。

“广州楼价补涨机会大”

“广州楼价狂飙的机会不大，但楼价肯定补涨。”这是当前绝大部分业内人士一致认同的观点。专家认为，今年第二、第三季度广州楼价补涨的机会相当大。在“2016年中国CBD高端物业价值论坛”上，著名经济学家、央视财经评论员马光远认为，未来只有20%的开发商能活下来，只有20%的城市具有投资价值，只有20%的楼盘才值得购买。广州肯定在其中，他认为，广州楼市保持了在今年第二、第三季度向上冲的潜力。

库存低的区域是补涨机会最大的板块，比如黄埔区、南沙区、琶洲片区。中心城区货量不大，尽管价格相对高一些，但有着新城区无可比拟的优势，补涨的机会也很大。至于补涨的幅度，多位专家的预测惊人一致：“大约在10%~15%之间，不会超过15%。”

记者 刘丽琴、梁红举