嘘，北京最好的房子来了

发布时间： 2016-05-13 09:21:03

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分类：本地楼市

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一

Location ! location! location! Joe Gyourko教授的音调逐渐升高，台下是一众聚精会神的地产老炮儿。

这位沃顿商学院房地产研究中心主任，和远在大洋彼岸的中国首富李嘉诚，做出的是同一个论断。

美国的房地产市场和中国房地产市场有着惊人的相似，都是区域分化的市场。美国的西南部、东部、中西部和西部房地产市场的房价指数走势不尽相同。

从1978年起，过去30年里，美国房价每年平均增长1.5%，并经历了三次周期，波动最大的一次周期发生在2008年金融危机时期。房地产是周期性市场，全球如此，中国也不例外。

但是，微观经济学告诉我们，有两种迥然相异的房地产市场。

一是弹性供应市场。开发商能够用自有资金进行开发，并且政府对新房供应量没有约束。

二是非弹性供应市场。特征是在开发商能够支付基本的成本下，对新房供应量有实质性的约束并无法形成供应。这些城市土地价值很高。在这样的市场下，需求大量增加，供应小幅增加，房价大幅上涨。中国的北京和上海就是这一类市场。

“从较长期的供需关系看，北京的供给比我们预估的需求至少低出10%。” Joe Gyourko说。而按照同一标准，中国西部的一些城市，供给比需求至少高出30%。“没有一个经济学理论或模型，能够看出北京市场存在泡沫或严重定价错误。”

二

当上帝俯瞰众生时，眼角扫过北京城，不知需不需要揉揉眼睛。一个冬天的傍晚，我从宇宙中心五道口出来，吸一口气下去，满是人间烟火味。这真是座爱恨夹杂的城市。

融创中国的再次崛起，始于北京。它的西山壹号院项目，不仅异军突起成为北京销冠，更为整个融创的核心城市、豪宅战略奠定基础。

执行力现在成为融创的标签。高端精品、核心城市是战略，强大的执行力是基础，而准确的判断力则是前提。

融创从未描述过自己的拿地哲学。只有一次，在成都，孙宏斌的只言片语出现在PPT上：海边、河边、山顶上、森林中、公园里和市中心。纵观融创进入的20个城市，无不遵循“地段”这一基本原则。

如果在中国找一座城市与纽约、伦敦、东京相提并论，它毫无疑问是北京。

北京壹号院在没有样板间和示范区，在只有一纸规划的情况下，已经签约12套，最高单价20万元左右。实际情况不止如此，据说五月第一周悄然认购超过5亿，这算不算一个奇迹？当然这不是冲动型消费，融创中国北京区域营销总楼艳青曾经说过，北京壹号院的客户群都是几十亿身家甚至上百亿以上身家，吸引他们的产品，不是一个亮点，而是没有缺点，他们买的是北京的未来、融创的豪宅营造能力和判断力。

而对于项目的营销，楼艳青更是亲自操刀，严格到现场的每一个细节，对外呈现的每一个形象。

三

2015年6月，北京壹号院造势晚宴，孙宏斌独立舞台中央，灯光炫目、四周空空，这是他第一次单独为一个项目造势，北京壹号院不愧是他的“眼珠子项目”。

这两年，融绿和平分手，融创杀入前十，并购之王声名鹊起，孙宏斌的名字前面已经不需要加上定语，他和融创中国已经是大明星了。

名利是双刃剑，很少人不会改变，融创和老孙却是例外。

我还记得和老孙第一次见面，在西山壹号院的里，他说到自己的辛苦、出差如何频繁。他问我：你见过这么拼命的董事长吗？

2016年，孙宏斌说自己在“原地踏步”，但他的勤勉程度有增无减。他说，杭州、深圳，都是一步步用脚量出来的，“杭州所有饭馆都吃遍了”。这也是整个融创的公司文化，从北京到天津、上海，融创团队无不如此。

行业相信融创的判断力，融创谈过的并购项目，某家华南大型房企全部再去谈一遍。他们说：老孙都看好的项目，我们有什么可担心的。

四

一个合格的地产公司，希望把自己的名字放到业绩排行榜上；一个不凡的地产公司，希望把自己的名字留在行业历史上。

孙宏斌说，我现在不考虑钱，要做一些有意思的事，做一些能传世的东西。豪宅、收购都如此。

2015年被看作北京的“豪宅元年”，处处是豪宅，豪宅之上再分三六九等，比如顶豪、普豪和伪豪。孙宏斌困惑：哪有这么多顶豪？顶豪就是好位置！他带荆宏（融创北京区域总经理）去香港考察豪宅，发觉很多房子装修很一般，不过拥有一个好地段而已。（还是地段）