房企融资遇瓶颈，“钱”途一片渺茫

一二线热点乡村的房价逐渐趋于平稳。但对上市房企的财报梳理发现，限购、限贷、限售、限价等政策的组合调控下。一季度末，总负债已经创下了5万亿的历史新高。

国内融资渠道收窄，国内债券市场—本轮调控前房企廉价资金的重要来源早已收紧。不少房企已经加速在海外发行美元债，但在加息预期之下，美元利率也在上行。

恒大因借款而造成的汇兑亏损高达49亿。据统计，2016年。未来3年，房地产企业待偿还的期美元债将成倍走高，2019年将超过200亿美元。

超低的利率水平和宽松的融资环境，过去几年。掩盖了高负债的诸多问题，但风云斗转，金融市场的突变，正让越来越多的风险开始表露。

发债功能几乎失去作用。宽松的货币政策已然收紧。

2017年1-4月，统计显示。全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅1113.1亿元，延续了去年四季度以来的低迷状态。甚至相比2016年1-4月同期的5068亿元，下调幅度达到78%

房企包括私募债、公司债、中期票据等融资刷新了历史纪录。资料显示，房企的融资难度正在大幅上升。而在2016年。2016年，房企合计全年融资额度达到11376.7亿元，这也是历史首次突破1万亿元。

去年“930新政以后，统计显示。房企的债券融资难度明显加大。去年底出台房地产公司债审核新政后，房企发债的门槛更是大幅提高，发行规模锐减。

开发商其他融资渠道也日渐趋紧。除了公司债外。

房地产开发贷也开始明显收紧，有迹象表明。贷款额度相比去年同期增速明显下降。北京市银监局更是表态，严格监控银行理财资金违规流向房地产。北京某银行人士表示，理财产品属于表外业务，以往监管不严格，导致资金流向房地产行业，这些都成为潜规则。但今年一季度以来，银监会明显强化了监管力度，将理财产品纳入表内，因此房地产行业已经不可能很容易地间接获取资金。

面对政策收紧，事实上。开发商们也在不时寻求其他渠道融资，包括信托、基金等渠道都是企业关注对象。但信托产品的利率也在上涨。据不完全统计，目前利率比年初上调了1-2个百分点。

行业负债率的上升也值得警惕。融资渠道收紧的同时。

A股136家上市房企负债合计超越4.92万亿元，据统计数据显示。同比增加10139亿元，增长幅度达25.93%该数椐表明，截至2016年底，A股平均每家上市房企负债高达362亿元。

2016年，此外。136家上市房企的平均资产负债率为77.26%去年则为76.55%同比略有增幅。其中，有32家资产负债率超越80%红线，占比接近24%剔除预收账款后的资产负债率超越70%有45家，占比超过33%

万科、绿地、保利负债分别为6689.97亿元、6556.62亿元和3498.95亿元。统计显示，共有12家企业超过1000亿元的负债。其中。万科A资产负债率为80.54%同比上涨近3个百分点。

乡村房地产调控已经逐渐开始影响房企销售，当前全国已经有55个城市出台了超越160多次调控政策。这对拿了较多土地的企业而言压力更大，杠杆过高对后续开发利息会形成叠加。对房企来说，未来6-9个月很可能会面临“钱荒”窘境，加快销售回笼资金已是当务之急。

目前存量地产债规模超过2万亿，更值得关注的内地房企未来几年的期债务将持续增加。海通证券的研究显示。2018年和2019年将分别有5000亿左右的存量债到期，期压力集中。彭博的数据则显示：2017年内地房企待归还海外地产债券约44.7亿美元，2018年到期量超过111亿美元，2019年则高达202亿美元。

曾经火爆的公司债一时呈现断崖式下跌的趋势。加之中期借贷便当(MLF利率和常备借贷便当(SLF利率双双上调，从去年“930新政之后。国内的加息预期”令企业倍感融资压力。同时，美元进入加息周期，导致美债利率上行，国内企业要以更高的息票利率在海外融资。业内人士分析，一旦调控继续深入，开发商回款周期拉长，等待企业的钱荒”已为时不远。

而债务才是真正的大问题。房地产早已经金融化。