房价下跌的富人之忧穷人之虑

调控下房地产市场一度继续疯狂

继自去年12月14日中央政府正式重启新一轮房地产调控以来，中央政府相继出台了“新国四条”、“国十一条”、两次上调存款准备金率、开发商购地首付款不低于60%、“国土十九条”等政策，温家宝总理在答新华社记者专访问、与网友对话、《政府工作报告》、国务院常务会议等场合多次公开表示要采取多种组合措施以致（投资）投机性购房、遏制部分城市房价上涨过快的势头、打击囤地囤房捂盘抬价等违法违规行为，可以说这些政策已经够严厉的了，按理本应当可以对房价地价过高的房地产市场形成有效调控，可由于多年来中国房地产市场已经积病加身，房价一度非正常持续疯涨的经验影响市场预期，再加上去年大规模信贷投放造成让人恐惧的流动性过剩，不少人曾坚信认为“房价只会上涨不会下跌”、中央政府不会让房价下降，因此，在房价上涨预期继续、流动性过剩、投资投机盛行和一些业内人为操控推涨等因素作用下，房地产泡沫依然在继续膨胀，房地产市场继续疯狂。

4月14日，国家统计局发布数据显示，3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，高于2月份的13.0%。整个一季度，房价依然不理会中央政府的调控精神和已经出台的调控政策，继续大幅度上涨，并有可能再次暴出去年那般“阳春行情”。

这种事实性的结果，对中央政府的房地产调控形成了漠大讽刺和直接挑战，因而，在一季度宏观经济统计数据、3月份全国房价统计数据出台之际，中国房地产市场迎来了史上最严厉的调控。

 

新调控政策刀刀见血

4月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，中央政府祭出了世界房地产史上罕见、中国房地产史上最严厉的调控政策。

国务院常务会议认为，由于近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨。因此，会议决定要实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。甚至，地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。会议并首次提及加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策，这实际上是在变相开征物业税。

4月17日，继《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后，国务院办公厅又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，俗称“新国十条”），针对4月14日的国务院常务会议精神出台具体政策部署，对“新国四条”进一步的细化、完善，以强化打击投资投机购房，遏制房价上涨。

针对房价、地价过高问题，“新国十条”明确规定：一、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%。二、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。三、商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。四、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。五、地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。六、财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。七、在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，抑制居住用地出让价格非理性上涨。八、国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。九、对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。十、对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。

为落实中央政府的调控精神和已经出台的政策，中国银监会立即快速行动。4月20日，银监会召开2010年第二次经济金融形势分析通报(电视电话)会议，刘明康主席强调，要积极贯彻国家调控政策，加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险；认真落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

接着，住房城乡建设部也祭出调控招数，发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。各地要严格商品住房预售许可管理，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

而且，由于国务院常务会议和“新国十条”均明确提出要加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策，上海、重庆各地分别传出开征准物业税的消息，市场顿生开征房地产消费税等准物业税的悬念。至4月19日，财政部传出消息，让悬念落地。据报道称，重庆“特别房产消费税”方案已获批，国家将在一些城市试点开征个人住房消费税。“特别房产消费税”的征收对象，既针对大户型、单价高、非自住高档住宅，又针对购买多套房产的投资投机性物业，其目的直指投资投机炒房者，配合阻止打击、新的投资投机行的信贷调控政策，迫使原有的投机炒房者将其所囤积房产抛售到市场中形成供应，防止房价被投资投机炒房者人为抬高、推涨，遏制房价上涨。

不难看出，房地产调控政策已经空前严厉，真可谓刀刀见血，招招击中要害！可以预期的是，未来的调控力度还将越来越大。

 

两天内就有约80万人次在点击阅读房价分析一文

不过，不难看出，新的系列房地产调控措施，尤其“新国十条”，其调控目标非常明确，并非“滥杀无辜”，其打击力直指炒房和投机性购房，并不是针对购买首套90平方米以下的自住购房需求者。很明显，新调控政策的主要着力点也落在严厉打击投资投机性购房者，而不是针对正常经营的开发商和房地产产业，因为迄今为止的政策中，除严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务外，依然没有提及提高房地产开发项目的自有资本金率。而且，新政策的调控对象，主要是针对相关于民生的普通商品住宅，并未针对商业地产和别墅等非民生房地产价格。

正因为如此，有理由相信，如不出意外，就相关于广大民众基本民生的普遍商品住宅房地产而言，在史上最严厉的调控政策下，房价必下降无疑。因此，大家都未来房价问题非常关注。

也正因为如此，本文作者陈真诚在4月15日下午撰文指出，如不出意外，一度疯狂上涨、目前已经高高在上的房价必将回调下降，房地产将重回调整通道。此轮房地产回调周期或有5年左右，甚至会有更长的回调时间，而不少地区的房价，一般会下降30%左右，甚至有些地区有些楼盘的房价可能会回调下降50%甚至更多。不过，尽管如此，但由于自2005年以来，中国房价持续快速大幅度上涨，仅2009年一年，诸多城市的房价就上涨了50%甚至以上。综合考虑房价每年的合理涨幅后，相比较于剔除非正常上涨部分后的正常房价而言，2005年以来的房价中非正常上涨部分，远超过现实房价中的50%，在目前的房价中合理回调的空间很大。即便房价从目前价位上下跌50%，也属于正常回调，而不会是所谓的“崩盘”。

我的这篇文章发出后，立即被普遍关注，仅在腾讯网博客上两天时间就有约80万人次在点击阅读，在房地产界引起了热议。在4月18日应邀与上海著名设计师耀荣女士、上海帝宝国际副总冯晓东先生等参加上海涵璧湾别墅项目品鉴之后，4月19日与中国著名财经评论人士、上海著名开发商朱大鸣先生及沪上部分知名房地产业内人士如上海乘星行总经理李骁先生和单许昌先生等业内人士，在朱大鸣先生的公司上海春之声房地产开发公司所在地春之声大厦，就房地产调控和未来房地产市场走势等问题，进行了一场非正式的专业探讨与交流。

 

“春之声”房地产密会现市场焦虑

在上海这次不公开的“春之声”房地产市场形势探讨密会上，显露出了市场人士对未来市场形势的普遍焦虑，但观点分歧也很明显。作为开发商的朱大鸣先生表示欢迎房地产调控，乐见房价合理下降、也认为房价、地价等应该有所合理下降，他认为这样更有利于房地产的可持续健康发展，开发商才会有健康的经营生态。但也有部分业内人士认为，房价不会下降，在今年下半年内甚至可能会上涨。而总的来说，主流观点是，普遍认为此轮调控政策当会见效，接下来房地产会重回调整周期，房价会逆行下降。最大的观点分歧点则在于，此轮房地产调整周期会持续多长时间、房价下降幅度会有多大。我的观点依然是，此轮房地产回调周期或有5年左右，甚至会有更长的回调时间，而不少地区的房价，一般会下降30%左右，甚至有些地区有些楼盘的房价可能会回调下降50%甚至更多。即便房价从目前价位上下跌50%，也属于正常回调，而不会是所谓的“崩盘”。当然，在最后，大家对未来房地产形势基本上形成了接近于一致的判断。

 

对未来房价下降结果富人穷人均存忧虑

事实上，对房地产调控政策和未来房地产市场走势，市场人士基本上形成了一致性的判断，因此，上海甚至全国有不少业内人士深表担忧，甚至感到了“恐惧”。也应该承认，对于我的预测，依然有人持有观点分歧，不论是所谓的“富人”（主要是指从事房地产经营的业内人士和多套持房、投资投机购房炒房者）还是所谓的“穷人”（主要是需要买房自住而买不起房者），都对未来房价下降结果心存忧虑。看得出，“富人”们忧的是，如果有些地区有些楼盘的房价下降50%后，房地产市场是否会“崩盘”？他们的经营会少获得多少利润？投资投机购房炒房者会少赚多少？如果房价格下降后地价依然下降不多中小开发商怎么办？“穷人”们虑的是，即便有些地区有些楼盘的房价下降50%后，到时的房价依然会很高，他们可能依然买不起，怎么办？

由此来看，即便目前已经出台了史上最严厉的房地产调控政策，中国房地产市场在将来一段时期内的问题将依然严重，政府还需要继续努力，调整经济结构，改变经济增长方式，改革土地财政模式。本文作者陈真诚认为，除通过调控政策遏制房价上涨、力促房价下降外，还得及时采取措施，改革土地出让制度，大幅下调土地价格，同时大规模增加建设、供应保障性住房和中低价商品住房，确保市场有足够的供应。由此来看，中国房地产市场建设任重而道远，房地产市场调控的道路还很漫长。

 

未来还可能出台什么调控政策

可以预期的是，在未来，除强化落实已经出台的房地产调控政策外，政府还可能祭出新的调控政策（有些政策可能是作为宏观经济调控政策出台，未必全是针对房地产专项调控的政策出台）。本文作者陈真诚分析认为，这些政策，可能主要在这些方面：加息、继续上调商业银行存款准备金率、继续通过公开市场操作等回收流动性、更大范围地开征准物业税或择时直接开征物业税、改革商品房预售制度、加大反腐力度和强化土地市场调控，重点落实强制无偿收回闲置土地等处罚政策等。当然，其中，加息、继续上调商业银行存款准备金率、开征准物业税或择时直接开征物业税、改革商品房预售制度和落实强制无偿收回闲置土地等处罚政策，可能是未来调控的主要手段。

如果真是这样，则可以说，那些继续高喊房价还将上涨3年的，除了忽悠还是忽悠！